OAG stärkt den Schutz von Mietern bei Übertragung des Gebäudes

Den Grundsatz des 'Kauf bricht nicht Miete' gibt es zwar auch im Russischen ZGB (Art. 617 GK). Der entscheidende Unterschied zwischen deutschem und russischem Recht ist aber, dass Immobilienmietverträge, insbesondere Gebäudemietverträge, der staatlichen Registrierung unterliegen (Art. 609, 651 GK). Hier entsteht die Frage, ob es sich bei der Registrierung um eine Wirksamkeitsvoraussetzung handelt, und wie sich das Fehlen der Registierung im Fall der Übertragung des Eigentums am Gebäude auf einen Dritten auswirkt.

Das OAG hat diese Fragen in einem Informationsbrief nunmehr im Sinne des Mieterschutzes beatnwortet. Es deutet die Pflicht zur Registrierung nicht als eine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrages, sondern ledglich als ein Mittel zum Schutz von Erwerbern des Gebäudes. Daraus folgt zunächst, dass sich die Parteien eines Mietvertrages untereinander nicht auf das Fehlen der Registrierung berufen können. Kommt es aber zu einer Veräußerung des Gebäudes, so kann sich der Mieter bei fehlender Registrierung dem Erwerber grundsätzlich nicht auf seinen Mietvertrag berufen. Dies gilt nach Ansicht des OAG jedoch dann nicht, wenn der Dritte den Mietvertrag kannte.    

Quelel: Informationsbrief Nr. 165 vom 25.02.2014